Woning kopen op plan in Spanje: wat als de bouw stopt?
Een woning kopen op plan in Spanje kan interessant zijn: moderne woningen, gespreide betalingen en vaak een aantrekkelijke afwerking.
Toch is er één belangrijk risico waar kopers zich niet altijd van bewust zijn: wat gebeurt er met je voorschotten als de bouw niet wordt voltooid?
In deze blog leggen we dit helder en praktisch uit.
Wat betekent "kopen op plan" in Spanje?
Bij een aankoop op plan koop je een woning die nog gebouwd moet worden of volop in aanbouw is. Tijdens de bouw betaal je als koper meestal verschillende voorschotten aan de projectontwikkelaar.
Precies omdat je betaalt vóór oplevering, heeft de Spaanse wet hier strenge beschermingsregels voor ingevoerd.
Verplichte garanties: dit móét een ontwikkelaar regelen
Wanneer je in Spanje een woning op plan koopt, is de projectontwikkelaar wettelijk verplicht om jouw voorschotten te beschermen. Dit gebeurt op twee manieren:
1. Een wettelijke garantie op je betalingen
De ontwikkelaar moet ofwel een bankgarantie (aval bancario) of een borgstellingsverzekering (seguro de caución) voorzien. Deze garantie zorgt ervoor dat je jouw betaalde bedragen terugkrijgt, inclusief rente, als de bouw niet start, het project niet wordt afgewerkt of als de woning niet binnen de afgesproken termijn wordt opgeleverd.
2. Een aparte bankrekening enkel gelieerd aan het project
Alle voorschotten moeten worden gestort op een aan het project gelinkte bankrekening. Bovendien dient deze strikt gescheiden te worden van andere fondsen van de ontwikkelaar. Dit geld mag dus uitsluitend gebruikt worden voor de bouw van het project.
Wat als het project stilvalt of niet wordt opgeleverd?
Helaas gebeurt het soms dat een bouwproject niet wordt afgerond. In dat geval heb je als koper duidelijke rechten.
In eerste instantie stuur je de ontwikkelaar een formeel schrijven waarin je het contract ontbindt en de terugbetaling vraagt van alle reeds betaalde bedragen, vermeerderd met de wettelijke rente. De ontwikkelaar beschikt vervolgens over een termijn van dertig dagen om hierop te reageren.
Blijft een reactie uit, dan is het belangrijk om na te gaan welke garanties je hebt ontvangen. Is het een bankgarantie of borgstellingsverzekering? Deze documenten worden in de praktijk vaak over het hoofd gezien, terwijl ze cruciaal zijn voor het veiligstellen van je rechten.
Indien je over een bankgarantie beschikt, kan je de bank rechtstreeks aanspreken en de terugbetaling eisen van alle betaalde voorschotten, inclusief rente. Daarbij is het essentieel om tijdig te handelen, aangezien een bankgarantie meestal vervalt twee jaar na de wanprestatie.
Beschik je daarentegen over een borgstellingsverzekering, dan meld je het probleem bij de verzekeraar en vraag je de uitbetaling van de verzekerde bedragen.
Wat als er géén garantie blijkt te zijn?
Dit is een situatie die we in de praktijk helaas ook zien. Wanneer een ontwikkelaar geen verplichte garanties heeft afgesloten, kan de bank waar de voorschotten zijn gestort aansprakelijk zijn.
Volgens vaste rechtspraak omdat de bank had moeten controleren of er garanties waren en geen stortingen had mogen aanvaarden zonder speciale rekening.
Ook in dat geval bestaan er dus juridische mogelijkheden om je geld terug te vorderen.
Waarom dit zo belangrijk is voor kopers in Spanje
Veel buitenlandse kopers vertrouwen volledig op de ontwikkelaar en gaan ervan uit dat alles wel correct geregeld zal zijn. Vaak beseffen zij niet dat garanties bij een aankoop op plan geen formaliteit zijn, maar een wettelijke verplichting. Precies daarom is een grondige controle vóór aankoop essentieel.
Hoe wij kopers begeleiden bij aankopen op plan
Bij aankopen op plan controleren wij altijd of de vereiste garanties correct zijn voorzien, of de betalingsstructuur voldoet aan de wettelijke regels en of het project juridisch en financieel degelijk is opgezet. Niet om te verkopen, maar om problemen achteraf te vermijden.
Een woning kopen op plan in Spanje kan perfect veilig zijn, op voorwaarde dat alles correct geregeld is. Goede informatie en begeleiding maken daarbij het verschil.
